Quels sont les avantages de créer une SCI ?

Une SCI, ou société civile immobilière, permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier ¹. Ce dispositif connaît un vrai succès depuis quelques années et on compte près de 100 000 créations de SCI chaque année. Un engouement qui s’explique par les nombreux avantages que présente la société civile immobilière. Souplesse de fonctionnement, gestion du patrimoine simplifiée, opérations de transmission facilitées, fiscalité avantageuse… Petit tour d’horizon des avantages qu’offre la SCI.

Faciliter les investissements immobiliers

Le statut de SCI permet en effet de réaliser, à plusieurs, un investissement immobilier qui n’aurait pas été possible pour un investisseur seul. Et cela, grâce à la mise en commun simplifiée des capitaux et des moyens financiers qui permet d’accroître la capacité financière des associés et donc, de faciliter l’obtention de prêts bancaires.

Par ailleurs, le statut de SCI permet également de mutualiser et partager les charges et les coûts relatifs à la détention de biens immobiliers. À noter qu’une SCI ne peut être créée que pour réaliser un projet d’investissement concernant la mise en location de biens immobiliers ou la construction d’immeubles dans le but de le revendre.

Favoriser la pérennité du patrimoine

C’est un autre avantage non-négligeable de la SCI : éviter les contraintes liées à la détention de biens immobiliers en indivision et notamment la dilapidation d’un patrimoine familial. Effectivement, au sein d’une SCI, un accord unanime des associés est nécessaire pour la vente du bien. Autrement dit, un seul associé ne peut pas exiger la dissolution de la SCI, contrairement à l’indivision où un indivisaire   peut imposer  la mise en vente du bien par voie judiciaire.

Or, dans le cadre d’une SCI, c’est la société qui est propriétaire du bien. Si un des associés souhaite en sortir, il lui suffira de vendre ses parts sans imposer la vente du bien aux autres. De plus, lors de la création d’une SCI, des statuts propres à chaque société sont rédigés afin de préciser les conditions de nomination et de destitution du gérant, les conditions d’admission et de retrait des associés, fixer le capital social de la société ou encore la répartition au sein du capital des parts sociales. Ce qui permet d’éviter bien des conflits.

Simplifier la gestion du patrimoine immobilier

Si la SCI facilite l’investissement immobilier grâce à la mutualisation des capitaux, la gestion des immeubles est, elle aussi, facilitée puisqu’elle est confiée à un organisme de gérance (un ou plusieurs gérants). En effet, cet organisme de gérance est nommé lors de la création de la SCI et certaines opérations de gestion courante relèvent de sa responsabilité.

Habilitée à prendre seul les décisions, la gérance n’a pas besoin de l’accord des autres associés. L’unanimité n’étant exigée que dans le cadre de décisions particulièrement solennelles, comme la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente du bien immobilier.

Protéger le patrimoine personnel

Comme toute société, la SCI dispose de la personnalité morale et donc d’un patrimoine qui lui est propre. Le patrimoine personnel des associés se distingue donc de ce patrimoine. De ce fait, si la société rencontre des difficultés financières, les créanciers devront, dans un premier temps, se retourner contre la SCI. Ce n’est que si cette action se révèle infructueuse, qu’ils pourront se retourner contre les associés, qui devront répondre indéfiniment et proportionnellement à leur participation des éventuelles dettes.

À noter que depuis la loi Macron du 5 août 2015, la résidence principale des associés d’une société est insaisissable de plein droit. Ainsi, même si la responsabilité personnelle d’un associé est engagée, sa résidence principale ne pourra pas être saisie.

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

La création d’une SCI présente aussi certains avantages en matière de transmission. Par exemple, des parents peuvent donner des parts de la société à leurs enfants, selon qu’ils travaillent ou non au sein de cette dernière. Dans ce cas, ces donations peuvent leur permettre de bénéficier d’un abattement fiscal jusqu’à 100 000 euros. À condition de réaliser des donations successives respectant la limite de 100 000 euros par donataire et par enfant, renouvelables tous les 15 ans.

Ils peuvent également faire une donation de la nue-propriété des parts (démembrement de la SCI). Ils conservent ainsi l’usufruit, donc les revenus de la SCI. À leur décès, l’usufruit s’éteindra et les enfants deviendront pleins propriétaires.

Le statut de la SCI permet également de réduire les coûts de transmission. Dans le cadre d’une SCI, ce n’est pas le bien qui est transmis, mais des parts de la société. Ces dernières pouvant être plus difficiles à vendre qu’un bien immobilier en pleine propriété, elles peuvent bénéficier d’une décote. Cela diminue donc la valeur de la donation ou de la succession. Les droits de transmission étant calculés à partir de cette valeur, ils seront donc également moins élevés.

Profiter d’avantages fiscaux

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle ne paie pas directement d’impôts. On parle « d’imposition transparente » puisque ce sont les associés qui déclarent directement sur leur déclaration de revenus les bénéfices qu’ils ont perçus au prorata de leurs parts dans la société. Ces derniers seront imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. En cas de cession du bien, les associés pourront bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus–value immobilière lorsque le bien est détenu depuis plus de 22 ans mais ne bénéficieront de l’exonération des prélèvements sociaux qu’au-delà de 30 ans de détention. À noter que dans le cadre d’une SCI, la durée de détention est calculée à partir de la date de souscription des parts, et non de la date d’entrée du bien immobilier dans la société.

Cependant, dans certains cas, il peut s’avérer plus avantageux d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la SCI qui sera redevable de l’impôt sur les bénéfices. On parle alors « d’imposition opaque ». Le choix de ce régime se caractérise par l’application du taux fixe de l’impôt sur les sociétés de 15% ou 25% pour 2022, et la possibilité de déduire des bénéfices imposables les frais engagés pour l’acquisition et la conservation du bien : frais d’agence, frais de notaire, frais de gestion du bien, taxe foncière… Toutefois, le choix de ce régime peut être moins intéressant en cas de vente du bien puisque le régime des plus-values immobilières professionnelles n’offre pas un abattement pour durée de détention.

Néanmoins, lorsqu’une SCI se livre à une activité commerciale (location meublée, marchand de biens, construction d’immeubles en vue de la vente…) elle sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur des parts peut bénéficier d’un abattement de 10% à 20% afin de compenser le fait que des parts de SCI se vendront moins facilement qu’un bien détenu en direct.

Sortir facilement d’une SCI

Il est relativement simple pour un associé de sortir d’une SCI. Effectivement, il peut céder ses parts sociales aux autres associés ou à une tierce personne ayant obtenu l’agrément de ces derniers. De plus, la sortie d’un associé n’entraînera pas la vente forcée de l’immeuble.

Ainsi, Il apparaît judicieux de faire appel à un conseiller lors de la création d’une SCI et notamment lors de l’établissement des statuts.

¹ Voir l’article « Investissements immobiliers : avez-vous pensé à la SCI ? »